海防邨：典型学区房的“五年五倍”

　　上海海防邨小户型2008年单价不到2万元，2013年卖出了10万元以上的天价

　　一处位于上海市静安区海防路410弄的陈旧小区，却以超过10万的房屋单价而备受瞩目。

　　这就是始建于上个世纪90年代末的海防邨，一处上海优质学区房上涨的最典型的代表。

　　倒手学区房一月赚100万元

　　史修风是住商不动产的客户经理，他从2007年开始销售静安区的二手房，是对静安区非常熟悉的房产中介。提到学区房，史修风兴奋地告诉第一财经日报《财商》记者一个发生在他一位客户身上的故事。

　　这个客户就是王爸(化名)，为了孩子能够就读静安区最热门的静安教育学院附属小学(下称“静教院附校”)，王爸在今年4月份下手购入了一套海防 邨72平方米的两室户，由于学校审查户口是在每年的4月初，所以这个时间节点之前下手买房尤为关键。当时这处房产的总价是400万，对于一处房龄已经有 15年左右的老房屋，这套房屋的总价已经相当高了。可是没想到才刚刚入手一个月的时间，海防邨房价飞涨，已经有房屋卖出了单价10万以上的高价。也就是说 王爸转手就能获得一笔不小的收益。

　　“因为房价短期内涨幅太大，我当时劝说王爸可以先转手，再入手一套其他片区的学区房。”史修风告诉本报记者。在考虑到房屋一个多月已经有超过 25%的巨大涨幅，王爸最后决定以510万元的到手价转手，卖给了一个急着要在时间节点之内购买学区房的家庭。一个多月的时间获利100多万。

　　海防邨位于上海市的静安区，这是上海市中心区域之一。著名的南京西路商圈就位于静安区，再加上静安区优质的小学资源比较集中，这里的学区房具备了地理和教育资源的双重溢价。

　　海防邨的对口小学是静教院附校，一位海防街道工作人员告诉记者：“静安区面积狭小，但是却有着多处优质的教育资源，拥有静安院附校、静安一师附 小、第一中心小学和静安实验小学等多所优质小学。海防邨的优势在于，它同时对口了静教院附校和附中，这里是大家挤破头都要读的学校。”

　　这位街道工作人员告诉记者一个案例，一户人家就是由于自己的孩子没能进入静教院附校，此后两年都没让孩子入学，非要上这所学校不可。

　　“学区房的价值有很大部分的溢价是教育资源的争夺，与其说购房者是买房子，不如说是买受教育的权利。父母为了提高自己孩子的升学比例，他们愿意为这件事情付出溢价。”上海乘星行行销服务机构总经理李骁告诉记者。

　　记者采访了解到，在上海学区房的概念主要集中在小学阶段，与小学相比，幼儿园和初中的学区房的矛盾不是很尖锐。因为，幼儿园阶段，孩子年龄尚小，家长对教育资源配置预期可以做出让步。初中阶段，民办中学有不少优秀学校，甚至优于部分公立学校。

　　五年最高涨五倍

　　学区房的炒作并非今年始有，由于公办小学入学条件一般包括房产位于学校学区内、父母户口在学区房内、落户年限等多重要求，这导致优质公办小学对口的学区房非常抢手。

　　以海防邨为例，由于是老小区，海防邨的过道十分狭窄，都是多层房屋，墙面已经有些老旧了。据一些海防邨居民称，因为老小区车位少，有时光是停车都要排队，20分钟才能停好车。

　　在海防邨内记者见到了一对老夫妻，他们可以说是海防邨少有的原住民，海防邨刚一修建他们就住在这里，年轻时他们的女儿就就读于静教院附校，目前已经工作了。这对夫妻多年以来都没有另置房产，如今他们准备将老房子卖掉。

　　“这所房子1999年买入，57平方米，现在报价450万元，卖了这套房子，他们可以在附近的长寿路上换一个100平方米以上的房子了。”住商不动产的销售人员王权告诉记者。

　　在前两年，海防邨可以算是陕西北路一带最好的投资标的，一所海防邨30平方米的房屋，在今年上半年的售价大概在250万元左右，到了下半年，挂牌价都在280万元到300万元左右了。

　　更有甚者，海防邨旁边的使用权房屋，也属于海防邨街道管辖，直接对口静教院附校，其面积小，总价低，对于那些预算有限的中产家庭，选择这样的房屋入手挂户口是最好的选择了。

　　记者看到，一处使用权房，18平方米，挂牌价格为220万元，单价超过12万元。可是这样的小区几乎不能满足一户三口之家的入住需求，记者来到使用权房附近，由于年久失修，房屋的楼梯已经吱吱作响，18平方米的房子显得十分狭小。

　　“一层楼面共用厨房、卫生间，大多数家庭购入它只是为孩子争取上学资格，他们大多数购入后就将使用权房出租。”王权告诉记者。

　　梳理多年来的房屋价格，一套典型的30平方米的海防邨房屋，已经由2008年的50万元左右涨至目前的300万元左右。

　　“海防邨的房子，这些年涨幅过大，我觉得后劲不足了。”史修风告诉记者。

　　他向记者讲述了他从业以来海防邨的涨价经历，“海防邨典型的30平方米的小户型房屋，在2008年的时候售价是50万到60万元，2009年3 月之前，价格都几乎没有什么变化。2009年3月之后，海防邨开始启动，这也是学区房概念兴起的时候，2009年的均价大概在2.5万元到3万元。这时候 30平方米的海防邨房子已经涨到70万元了。到了2010年，30平方米的海防邨价格到了110万元到120万元。2011年30平方米的海防邨小户型涨 到了150万元左右。我最近成交的一套在2012年3月，成交价格是175万元。”

　　不过到了2013年，海防邨的房屋出现了爆炸性的涨幅。

　　在记者看到的一张海防邨房屋成交表中，在2013年3月，一套30平方米的房屋成交价格只有190万元。而到了2013年4月，一套30平方米房屋成交价格是237万元。到了5月，一套26平方米的房屋成交价格也达到300万元。

　　一些中介都被海防邨的涨幅惊呆了。“今年的情况很大程度上是媒体、中介和房主共同推升了房价。今年有一户海防邨的房屋爆出了8万元的单价，被媒 体曝光。其实这一户非常特殊，是当时最高的房价，之后中介认为当地房屋价格涨幅很大，就会劝房主出售，而房主挂牌价肯定要高于之前的8万，就这样一步步推 升了房价。”史修风告诉记者。　　摄影记者/吴军

　　学区房的N种风险

　　孙涛

　　在这个房价飞涨的年代，学区房的价格更是水涨船高，在优质教育资源比较集中的地方，房子是绝对的“硬通货”，此类房屋的价格没有最高只有更高。

　　不言而喻，这种高价格是由其自身的稀缺性导致，越是稀缺，大家在购买时就越要有风险意识。根据我们律师以往处理此类案件的经验，笔者给大家介绍一下购买学区房时可能会发生的各种风险，希望能使大家未雨绸缪，防患于未然：

　　与学校有关的风险

　　一般公认的学区房的概念是，在幼儿园升小学，小学升初中时在学校所规划的吸收孩子入学的学区内的房产就叫学区房。

　　学区房的政策风险

　　最大的一个政策风险就是户口迁入年限和取得房产证年限的变动，有人总结了一句话叫“五年一大变，三年一中变，一年一小变”，意思就是学校的主管 部门经常会根据不同的情况，改变年限。比如，在购房时规定落户一年就能就近入学，而等你快入学时又可能变成了两年。还有另一种情况，买房时在学校规划地段 内，准备入学时有可能被划出地段。

　　学校本身发生变化的风险

　　学校自身的教育资源配置出现问题，导致教学质量下降，该学校片区内的房价出现明显下降。另一种情况则恰恰相反，一直以来一所教学质量不高的学校，因为自身的变革一跃成为一所重点学校。

　　确认招生范围，注意门牌号

　　买学区房时一定要看准房子的位置，差一个号码可能就被安排到另外一个学区。尤其要注意查看房屋的单号或双号，是尾号时就要更加注意。现在是人为地将学区房划分复杂化，即使在学校周边的房子也有可能不属于该学区，所以购买学区房一定要认真。

　　学区房并不是所有人认为的那样，“就近原则”离得近就可以入学，要仔细确认名校招生范围。有些楼盘就在学校旁边，可学区并不对口，容易受开发商的误导，最后影响了子女教育。

　　学区房购买的各种纠纷

　　以上情况是与学校有关的风险，下面我们主要讲一下与房有关的风险。学区房的房源一般分为两类，一类是一手商品房，即直接从开发商处购买的房屋，另一类是二手房即存量房。

　　一手房的风险主要集中在房产证的办理。例如，在签商品房预售合同时，开发商承诺入住后一年，即可颁发房产证，但实际情况是颁发房产证的时间，被一拖再拖，迟迟办不下来，导致业主子女无法上学。

　　二手房的风险相对多一些，主要集中在产权纠纷、户口纠纷、房产中介虚假信息纠纷、卖方恶意涨价纠纷。

　　产权纠纷

　　第一类产权纠纷，又可分为两种，一种是共有人之间纠纷，另一种是产权不清晰导致无法办理产权过户的纠纷。

　　先说第一种共有人之间的纠纷。我们就曾经遇到这样一个案例，在北京海淀区某著名的学区房片区内，张女士从刘先生处购买了一所房产准备为自己孩子 上学所用，在张女士支付完首付款后，突然接到另外一位刘先生打来的电话，明确告知她所购买的房屋还在遗产诉讼纠纷当中，希望她放弃购买，因为跟他签约的那 位刘先生只是房产共有人之一，不是唯一所有权人，因此，跟她签订的合同存在瑕疵。

　　为什么会出现这种情况？因为大多数的学区房都属于年代比较久远的房屋，而房产的原所有人很可能已经去世，这类房屋很可能发生遗产继承纠纷。也正 是因为这种特殊性，我们必须提醒大家在购买年代比较久远的学区房时，一定要向卖方详细询问房屋的来源，是从市场购得，还是继承取得，并将房屋的来源情况， 作为合同的一部分写入房屋买卖中，以保障自己的权益。

　　产权纠纷的另一种情况是，房屋的产权能否过户。说到这一点，很多人可能认为夸大其词，其实这种情况在很多单位房改房的小区内最为常见。因为，有 些单位的房改并不彻底，导致卖房人虽然有产权证，但始终不能从单位拿到上市交易审批表，从而导致合同无法履行。我们曾经处理过这样一个案子，在北京天坛附 近的某学区房，杨先生楼上邻居的房子可以上市交易，但杨先生的房子单位就是不同意卖，导致杨先生向买房人支付了一笔违约金。因此，在购买学区内单位房改房 时，一定要问清楚房屋交易是否需要上市交易审批表。

　　户口纠纷

　　户口纠纷分为两种情况，一是卖方的户口没有从房屋内全部迁出，按照一般的一房一户的户籍管理原则，买房人的户口无法迁入。另一种是有些地方的特殊情况所致，一房可以有一个以上的户口本，但卖房子女还在学校就读，该学校拒绝接收同一房屋内的另外一个户口的子女入学。

　　不管是哪一种情况，最好的预防对策就是在房屋买卖合同中约定，如果原房主不将户口迁出，应该支付多少违约金，并且这种违约金一定要按天计算，每逾期一天迁走，就要承担一定的违约金。只有这样加重违约方的负担，才能保证交易安全。

　　除了在合同中约定违约责任外，在决定购买该学区房前，最好是与卖方一起到房屋所在地公安机关，共同核实房屋内户口情况。

　　房产中介虚假信息纠纷

　　这类纠纷直接与房产中介的职业素质有关系，我们遇到的大多数案子，都是中介运用自身的信息优势忽悠买卖双方签协议，等发生纠纷后，自己置身事外，坐山观虎斗。

　　给大家介绍一个案例，杨女士有一居室想要出售，房产中介小王为了得到这套房源，就向杨女士暗示，自己通过朋友关系获知杨女士的这套房产所在的小 区明年就会被划归为学区房，到时房价一定会大涨。杨女士听了小王的话，就将该房屋交给小王他们店挂牌销售。后来，小王就将此房推荐给赵女士，并跟赵女士介 绍说，听房主说此房明年划归学区房。如果今年购买，明年一定能赚一大笔。结果杨女士与赵女士就在小王的撮合下，签订了买卖合同，并支付房款。但到了第二年 此房并未被划为学区房，这时赵女士先找到杨女士讨要说法，杨女士觉得很委屈。二人便一起找到了中介小王，小王解释说，自己当时只是推断可能会成为学区房， 这本身就是一种风险。

　　后来，因为杨、赵没有证据证明当时小王存在欺骗，诉讼请求被法院驳回。我们给大家的提示是，目前我国房产中介的业务水平参差不齐，不管是卖方还是买方在决定交易前，一定要去学校或其上级主管部门核实情况，再决定是否交易。

　　卖方恶意涨价纠纷

　　这类纠纷是最常见的一类，说白了就是因为房价上涨过快，卖方想多赚钱，并且只要违约金的数额低于房价上涨的幅度，卖方就敢违约。预防卖方恶意涨价的违约行为，最好的办法就是在合同中约定相对较高的违约责任，使卖方不敢越雷池半步。

　　一般我们都是这样约定，首先约定延期履行的违约金，在明确约定了支付首付款或剩余房款后，一定时间内就开始按天计算卖方迟延履行的违约金。

　　其次，还要约定如果出现一房二卖或多卖时，要支付不低于总房款20%的违约金。

　　最后，还要约定如果房价上涨过快，违约金不足以补偿损失的，应按照买方实际的差额损失赔偿。

　　以上三种约定，因受篇幅所限不能详细讲解，大家可以把握一个原则，将违约金的数额约定相对高些，增加卖方违约成本，交易安全就越有保障。

　　其实学区房比起一般房屋的特点就是，一头连着“学”，一头连着“房”。 学区房受到追捧而成为“硬通货”，除了家长们的“望子成龙、望女成凤”的特点外，更揭示了教育资源配置不合理的问题。关于学区房的房产纠纷问题，其实与普 通房产纠纷没有太大区别，只不过在这类房产上的纠纷更容易发生。 插图/刘飞 高谈 荆丽娟　　(作者为北京铭滔律师事务所合伙人房产法律事务部主管)